Необходимость продать ипотечную квартиру возникает по разным причинам: смена места жительства, работы, потеря доходов, рассчитаться с банком и избавиться от непосильной нагрузки ежемесячных платежей. Более того, если цены на квартиры будут падать, то выплатить долг без потерь станет сложнее. Возможно, сейчас самый момент подумать о продаже, если обстоятельства вынуждают, и постараться сделать это максимально продуманно и эффективно? Но как именно это сделать?
Многие заемщики при появлении финансовых проблем стараются сохранить квартиру и договориться с банком о реструктуризации долга. Как правило у должника есть только три варианта: продолжать платить, изменить условия выплаты (воспользоваться платежными каникулами, увеличить срок кредита и снизить размер платежей, взять еще один кредит, например, на 12 мес., и т.д.) и продать квартиру. Есть и еще один вариант, самый простой, но бессмысленный и неразумный, который в конечном счете никак проблему не решит, – просто перестать платить и оттянуть время долгими судебными разбирательствами с банком в надежде как-нибудь «прорваться».
При общении с банком в сложившейся ситуации, важно трезво понимать всю серьезность вопроса, с которым вы столкнулись.На рекламные объявления юристов, которые предлагают решить вопрос с банком, лучше вообще не обращать внимания – это лишние траты, которые ни к чему не приведут.Возвращать долг банку по кредиту придется в любом случае. Первое, о чем нужно подумать, что именно вы хотите от банка: реструктуризировать долг или продать жилье и погасить долг. Реструктуризация долга – это, по сути, отсрочка исполнения договора в связи с временными финансовыми трудностями заемщика. Продажа жилья – это способ избавиться от обязательства в принципе.
В связи с тем, что на рынке жилья к заложенным под ипотеку объектам относятся с опаской, нужно рассчитывать, что вопросов будет много, сделка пройдет дольше, чем обычно, и цена за жилье будет с определенным дисконтом от аналога в рынке на 3-7 процентов. Хотя некоторые покупателю видят и плюсы такой покупки. История квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями. Сделки на вторичном рынке – это в 80% случаев цепочки, в которых завязано несколько сделок сразу, поэтому, не понимая тонкостей организации и расчетов, без помощи профессионала не обойтись.
Самое сложное, на мой взгляд, – определиться со способом реализации квартиры. Мы не будем рассматривать такие способы, как продажа квартиры должника на торгах (с аукциона), выкуп ликвидной квартиры сотрудником банка-кредитора и т.п. Предлагаю рассмотреть два наиболее распространенных способа: первый – найти деньги, досрочно погасить ипотечный кредит и продавать квартиру, уже не обремененную ипотекой, второй, более сложный – продавать «как есть», когда квартира находится в залоге у банка.
ПЕРВЫЙ СПОСОБ: досрочное погашение ипотеки и последующая продажа – легок с точки зрения реализации квартиры, поскольку продать квартиру, ничем не обремененную, проще всего. Сложность заключается в том, что нужно найти некоторую сумму денег для погашения, и тут возникают сразу несколько аспектов: если сумма относительно небольшая, несколько сотен тысяч рублей, то можно обратиться к друзьям и знакомым. Или взять потребительский кредит и погасить его с продажи квартиры. Итак, все более-менее понятно: заемщик нашел деньги, погасил ипотечный кредит, получил от банка все необходимые документы, получил в Росреестре новое свидетельство о государственной регистрации права, где уже указано, что обременений нет. Можно спокойно продавать квартиру. А что делать, если друзей с деньгами нет, а потребительский кредит не дают? Как быть в этой ситуации? Или, чтобы погасить кредит, нужно иметь несколько миллионов? А вот тут уже без второго способа не обойтись.
ВТОРОЙ СПОСОБ: продажа квартиры с одновременным погашением ипотечного кредита и снятием залога. Я считаю такой способ наиболее приемлемым для большинства людей, «не справившихся» с ипотекой. Заключается он в том, что квартира ставится в рекламу на продажу, при этом потенциальному покупателю надо сразу объяснить, в чем тут загвоздка.
«Со вторым способом все гораздо сложнее, поэтому я считаю, что заемщику, который принял решение "завязать" с ипотекой в силу тех или иных обстоятельств, нужно обратиться к риэлтору и поручить ему все остальные действия или действовать вместе с ним. Это позволит сэкономить достаточную сумму денег и большое количество собственного времени. При обращении желательно иметь на руках все имеющиеся документы, хотя бы в копиях, чтобы можно было понять, о чем идет речь, какие проценты нужно платить банку, какие штрафные санкции предусмотрены в кредитном договоре и прочее.
При выборе варианта с продажей ипотечной квартиры есть несколько вариантов передачи денег и снятия с квартиры обременения, но все они мало чем отличаются. Мы расскажем о варианте с передачей денег через банковскую ячейку.
Часть денег покупателя будет заложена в отдельную ячейку, которую открывать будет сотрудник банка и в которой будет сумма, необходимая для погашения всех денежных обязательств заемщика перед банком-кредитором. Или сумма должна поступить на счет заемщика. Ну и, соответственно, банк даст согласие на снятие залога только в том случае, если увидит деньги. Согласится ли покупатель на такие условия? В большинстве случаев это вопрос компетентности риэлторов или юристов, которые участвуют в сделке и представляют интересы своих клиентов.
После обращения заемщика к риэлтору следующий шаг – выйти на переговоры с банком, поскольку необходимо согласовать несколько моментов. Во-первых, надо сообщить банку, что вы намерены продавать ипотечную квартиру, и в связи с этим просите остановить начисление процентов и оговорить окончательную сумму, которую надо погасить. Зачастую банки идут навстречу клиенту, банку невыгодно иметь заемщика, который перестает платить. Во-вторых, нужно согласовать с банком процедуру снятия залога: готов ли банк выдать соответствующее письмо о снятии залога, если сумма погашения будет заложена покупателем в ячейку и доступ, после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, будет у сотрудника банка? Или письмо не выдается банком до тех пор, пока сумма погашения не поступит на счет заемщика? В этом случае самое сложное – объяснить покупателю, что его деньгами погашается ипотечный кредит, что другого способа договориться с банком нет и, конечно, нужно составить необходимые соглашения или предварительный договор купли-продажи, условия которых удовлетворяли бы обе стороны. В-третьих, нужно выяснить возможность продажи квартиры по ипотеке (то есть, когда покупатель также берет ипотеку) в этом же или в другом банке. Если ипотека возможна, я бы рекомендовал заранее заказать необходимые для ипотечной сделки документы, которые изготавливают 10-15 дней (кадастровый паспорт, поэтажный план с экспликацией и т.д.).
После согласования всех условий у риэлтора должна сложиться четкая картинка о способе реализации данного объекта, что позволяет при общении с потенциальными покупателями грамотно описать не только объект, но и тонкости механизма проведения сделки. Это также позволяет максимально быстро выйти на сделку, тем самым сократив финансовые потери и банка, и продавца.
Присоединяйтесь к ОК, чтобы подписаться на группу и комментировать публикации.
Комментарии 1
Объявления чат Новороссийск
https://t.me/nrkestate
После входа нажмите разблокировать чат, добавляйтесь чтобы не потерять
Полезный блог о недвижимости и главном
О вторичке, застройщиках, ипотеке с юмором
Каталог закрытых партнерских чатов недвижимости WhatsApp и Telegram 80+ чатов, в закрепе.
Конкурсы, лайфхаки, сервисы, подкасты, юмор
Телега: https://t.me/bazaestate
Инста: https://instagram.com/baza.estate
Вк https://vk.com/bazaestate
***0
*Данное сообщение отправлено ИИ (искуственным интелектом) если, сообщение отправлено не по адресу или не по теме приносим извинения.